?>　　握别传统粗放扩张，满足人民人民高品质、多样化的住房需要

　　商品房销售走向“所见即所得”，房地产发展新模式加快构建

　　近日，住房城乡建设部、天然资源部、金融监管总局结合印发《关于美满商品住房销售造度的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提出，各地要有力有序奉行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，加快构建房地产发展新模式。

　　在住房需要从“有没佑妆转变为“好不好”确当下，商品住房销售造度鼎新将会对房地产市场产生怎么的影响？对此，专家普遍以为，奉行现房销售符合房地产市场供求变动新趋向，有助于更好保险购房者合法权利，推动行业握别传统的粗放扩张模式，满足人民人民高品质、多样化的住房需要。

　　从解决“有房住”到满足“住好房”

　　1994年，我国初次从立法层面确立商品住房预售造度。预售造有助于房地产开发企业急剧回笼资金，在短功夫内建起大量商品房，满足苍生“有房住”的刚需。

　　预售造度奉行30余年，在改善城镇居民居住前提方面阐扬了不成代替的汗青作用。我国城镇人均住房构筑面积从20世纪90年代初的不及15平方米，提升至2023年底的超40平方米，住房总量欠缺问题得到底子解决。

　　然而，当前我国房地产市场供求关系已经产生沉大变动，二手房买卖总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。

　　“商品房预售造度回应的是增量扩张时期最凸起的必要，推动现房销售，则是由于住房领域的重要矛盾已经变了，造度也必要相应调整。”清华大学房地产钻研中心主任吴璟说。

　　供求关系的变动体此刻购房决策中，阐发为购房者对“好屋子”的需要更为具象化、多维化和个性化，不再只是靠户型图来设想未来的住房，而是越发在意“眼见为实”地调查一些影响居住履历的细节。这使得购房者对现房的接受度和进展值显著提高。数据显示，全国现房销售占比已经从2020年的10.2%增长到2025年的32.4%。

　　吴璟以为，现房销售不仅能让购房者买到与自己需要更为吻合的“好屋子”，也有助于房地产开发企业展示“好屋子”的细节和品质，将质量优势转化为实切其实的市场销售优势。

　　“现房销售造将推动房地产开发企业全面提升住房规划设计和施工建造水平，用心建设切合市场需要的安全舒服绿色智慧‘好屋子’，更好满足人民人民的高品质居住需要。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强说。

　　防备交付风险，
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　　商品房预售造度在加快住房供给方面阐扬了沉要作用，但收房功夫往往在支付房款几年之后，购房者不得不承担资金被占用、货不合板，甚至楼盘烂尾的风险。

　　而在现房销售造度下，“交钱即交房、所见即所得”。何时收房不再是一个必要预判的变量，屋子的品质也实切其实地呈此刻购房者面前，交付周期和交付质量两沉不确定性均能得到化解。

　　“购房这件事，从对一份未来承诺的判断，回到了对一件现实商品的遴选，这是购房人处境上的内容性变动。”吴璟以为，现房销售让这个比选过程成立在真实可感的基础上，有助于把“想买房”转化为“敢买房”，对开释刚性和改善性住房需要有积极作用，也有利于坚韧房地产市场止跌回稳的态势。

　　值得关注的是，为保险鼎新落地平闻仔序，《通知》并没佑装一刀怯妆地全面奉行现房销售，而是对峙分类稳妥执行。以《通知》执行之日是否获得建设工程规划许可证为准，分辨新老项目，“老项目老法子，新项目新法子”。对于持续尝试预售的商品住房项目，《通知》也进一步美满治理，
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　　具体来看，《通知》为商品住房设置了预售前提，即单体构筑应实现主体结构封顶
；要求加强预售资金监管，将购房资金全数存入资金监管账户，项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付前提后，才可解除资金监管。

　　“将预售前提提高到商品住房东体结构封顶，缩短了购房付款到房屋交付的功夫，可能显著降低交付风险。同时，对预售资金的监管进一步加强，由住房资金监管机构监管预售资金，防备资金被违规抽挪、查封冻结，有助于更好保险购房人的合法权利。”住房城乡建设部政策钻研中心副主任浦湛说。

　　推动构建房地产发展新模式

　　构建房地产发展新模式必要美满适应新发展阶段的一整套基础造度，销售造度是其中的沉要组成部门。

　　传统预售模式下，房企依附预售资金急剧周转，一些房企采取“高负债、高杠杆、高周转”的扩张模式，堆集了风险隐患，导致行业存在“沉速度、轻品质，沉规模、轻服务”的粗放发展问题。

　　“现房销售将彻底沉构房企经营逻辑，倒逼房地产行业优胜劣汰，全面驱动行业高质量转型。」劂江工业大学中国住房和房地产钻研院院长虞晓芬诠释，尝试现房销售后，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依附预售资金提前回款周转，“这就要求房企必须具备稳重的财政情况、扎实的工程管控能力和优质的产品打磨能力”。

　　柴强也以为，现房销售造下，房地产开发企业竞争优势将重要体此刻住房产品品质和配套服务能力方面。那些经营治理实力、产品研发能力不强的房地产开发企业将被市场裁减，行业集中度和整体发展质量将得到提升。

　　此表，现房销售造度弱化了购房资金对于项目建设的融资职能，因而对房地产开发建设融资方式进行沉构也是造度鼎新必要关注的内容。《通知》提出了一系列配套政策，蕴含奉行主办银行造，由主办银行两全项目融资与资金监管，保险项目公司合理融资需要，形成资金关环
；支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式发展融资等，援试祗业减轻资金压力。

　　在广东省住房政策钻研中心副主任李宇嘉看来，本轮商品住房销售造度鼎新性质上是一场造度纠偏，指标是解决交付痛点，推动行业从拼速度、拼杠杆，转向拼产品、拼服务。

　　“造度因时而变，衡量鼎新功效的尺度始终是统一个：让购房者买到的每一套住房，都经得起‘走进去、看得见、摸得着’的检验。”吴璟说。

　　(记者 时斓娜 工人日报)